杭州：土拍取消地价上限“价高者得” ，房企靠“财力”夺地

杭州土拍取消地价上限，16座热点城市回归“价高者得” ，房企靠“财力”夺地

11月9日，杭州第13批次10宗宅地挂牌，宣布土地恢复“价高者得”的竞价方式，不再摇号。同时，富阳、临安、临平、钱塘四区房价也不再设限。

公开资料显示，今年9月底，自然资源部下发有关文件，文件建议各省市自然资源部主管部门，取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊容积率1.0限制等。截至目前，22个集中供地城市中，19个城市发布了新挂牌宅地公告，其中包括杭州在内的16城已明确不再设置地价上限。

中指研究院土地市场研究负责人张凯分析指出，取消地价上限对于地方政府来说，可以增收入、降风险、城市板块分化加剧；对于房企而言，则意味着降利润、凭本事；对于购房群体来说，则能够促改善、稳房价、稳预期。

杭州土地出让取消最高限价

11月9日，杭州市规划和自然资源局发布了新一批涉宅地块的挂牌出让公告。值得关注的是，本次挂牌出让宗地实行自由竞价，按照“价高者得”的原则确定竞得人，意味着杭州土地出让取消了“最高限价”的设置。同时，杭州上城、拱墅、滨江、西湖、萧山、余杭六区依然限房价，富阳、临安、临平、钱塘四区房价不再设限。

公告显示，此次杭州共挂牌10宗地块，分布在主城区的桃源板块、余杭区未来科技城和钱塘区下沙等地，预计将在12月12日完成出让。其中，出让起价最高的地块为杭政储出【2023】169号，总价为29.14亿元，土地用途为住宅、商业商务、城市轨道交通、公共交通场站用地。

杭州土拍限制地价上限的做法已逾十年。据公开资料，2012年10月，杭州市明确，当土地价格溢价率达到49%时，将调整竞价方式，即锁定地价，“从零开始”竞投配建保障性住房和安置用房面积。之后，杭州土拍除2015年9月—2016年6月期间曾短暂恢复“价高者得”之外，其他时间均设置地价上限，但期间曾多次对土拍规则作出调整，补充地价、房价“双限”、竞自持、竞配建保障住房等条款。

尽管近年房地产市场进入深度调整期，但作为长三角热点城市，杭州土拍热度一直颇高。就在10月底，杭州进行4宗住宅地块出让，最终4宗地块中1宗封顶摇号，3宗底价成交，共计成交金额43.22亿元；9月27日，杭州14宗涉宅地块正式开拍，其中8宗地块达到封顶价，总成交金额共232.8亿元。

如今杭州直接取消地价上限，是否会进一步推高其土地市场的热度？

对此，中指研究院华东大区常务副总高院生向《华夏时报》记者谨慎指出，此次挂牌的十宗地块涉及路北、石桥华丰、宁围、未来科技城、北部新城、金沙湖、超山等板块，并无地块核心的稀缺地块，且有多宗商住地块，整体供地质量一般。而今年下半年，富阳、临安、临平、钱塘四区除临平新城、金沙湖、富春、河庄等区域核心热门板块的项目开盘需摇号外，其他板块项目开盘普遍流摇，整体热度较低。

“取消‘限底价、限房价’，短期内仍难提升外围四区的土拍热度。但对四区内项目的产品差异打造、营销策略的调整有一定积极作用。”高院生判断。

值得一提的是，除土地市场重归“价高者得”外，杭州近期亦多次优化楼市调控政策。例如，继9月实施“认房不认贷”后，10月16日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》，将住房限购范围缩小为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。同时，仍在执行限购的四区，限购门槛也大大降低，外地户籍仅需一个月社保即可。

新政发布后，杭州二手房成交量出现反弹。据杭州贝壳研究院统计，10月份杭州十区（含临安、富阳）二手房共成交6277套，环比9月份的4934套涨幅约27%。

有望提振地市活跃度

公开报道显示，今年9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，其中包括建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等内容，但该份文件至今未“官宣”。

不过，根据中指研究院监测数据显示，在集中供地的22城中，目前已经取消土地限价的有16城，包括郑州、成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州等；但北京、上海及郑州的部分地块目前还未取消土地限价。

“多城出台限地价是基于之前地王频出、土拍市场过热的时代背景，为了实现’稳地价、稳房价、稳预期’的目标，在土拍规则中增加了限地价的要求。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示。

公开资料显示，2016年起，部分热点城市如北京、天津、苏州等，率先推行土地拍卖最高限价。到2021年，在自然资源部牵头下，全国22个重点城市的住宅用地实施“集中挂牌、集中出让”的双集中供地；同年8月，自然资源部给集中供地城市提出四点要求，其中包括单宗地溢价率不得超过15%，之后几乎所有热点城市均宣布实行土地最高限价。

现如今，我国房地产市场供求关系已经发生重大变化，房企销售持续承压，土地市场热度也大幅下降。财政公布的数据显示，2021年全国卖地收入8.7万亿元；2022年全国卖地收入6.6万亿元，同比下降23.2%；2023年上半年，卖地收入仅有18687亿元，同比下降20.9%。

另据克而瑞地产研究重心统计，今年10月，全国300城经营性土地成交7423万平米，环比上月同期略有上升，同比下降24%，同比降幅与上月基本持平。由于优质地块占比略有减少，月份平均溢价率3.4%，较上月下滑1.2个百分点，为2023年以来新低。

受访人士普遍认为，取消地价上限后将会提振土拍市场活跃度，房企可以凭实力和资金竞拍，对房企打造优质高品质住宅、提升住房品质具有积极意义。

以合肥为例。11月2日，合肥市启动取消限价后的首场土拍，市区5宗地块成功出让，成交总价76.66亿元。其中，安徽高速以33.88亿元竞得滨湖区BK202305号地块，溢价率达44.89%，成交楼面价18716元/平米，一举刷新合肥土地市场成交单价最高纪录。

“让地价回归市场，一定程度上有利于提振土地市场情绪，尤其是热点城市及核心片区，后续或有更多城市跟进，”不过，中指研究院市场研究总监陈文静仍向《华夏时报》记者直言，当前土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度，在销售尚未出现持续性、实质性转暖下，对于大多数城市而言，土拍规则调整带动市场效果或有限。

克而瑞地产研究中心亦指出，在当前的供求关系之下，只有土地市场重新回到市场定价阶段，在优质地块的带动之下，土地市场热度才有进一步提升的可能。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁